Clădiri de birouri tot mai multe, chiriaşi tot mai săraci!

Principala strategie a actualilor dezvoltatori de spaţii office este aceea de a „fura” chiriaşii clădirilor care, în urmă cu 2-3 ani, erau considerate de top
Prima jumătate a anului curent a adus pe piaţă noi clădiri office, iar altele vor fi gata în a doua jumătate.
În condiţiile în care cele mai multe companii îşi restrâng activitatea, numărul de angajaţi şi nevoia de spaţiu, noile oferte vor avea sorţi de izbândă doar cu chirii mai mici şi facilităţi mai multe.
Piaţa birourilor este unul dintre cele mai dinamice seg­mente imobiliare. Apa­rent paradoxal, la baza acestui fapt nu stă altceva decât… sărăcia. Mai precis, restrângerea activităţii ma­jorităţii companiilor şi lipsa li­chidităţilor forţează firmele să caute spaţii mai ieftine şi de obicei mai mici.
Astfel că, dacă lipsa de lichidi­tăţi de pe segmentul rezidenţial sau de pe cel al terenurilor are ca rezultat tranzacţii aproape inexistente sau doar între rude, pe segmentul bi­rourilor, absenţa cash-flow-ului conduce la ceva dinamic, la tranzacţii date de relocări.
Exit amånat
Developerii care şi-au propus în urmă cu doi-trei ani să ridice repede o clădire de birouri din care apoi să facă bani vor trebui să mai aştepte pentru a ieşi din afacere pe profit. Cu un grad de neocupare în creştere şi chirii din ce în ce mai mici, vân­za­rea unei clădiri de birouri e tot mai puţin profitabilă.
Drept urmare, con­strucţiile care se ridică în pre­zent pe acest sector se fac doar pentru a termina ceva început în anii trecuţi, eventual într-un loc bun şi cu condiţia de a a fi atras deja chiriaşi, măcar pentru 30% din clădire.
Con­form datelor furnizate de compania de consultanţă Real Time, la nivelul Bucureştiului, suprafaţa neocupată din stocul total existent de birouri este de 28,8%. Astfel că pe această pia­ţă există aproape 500.000 de metri pătraţi disponibili, doar în Capitală.
„Chiriaşul are presiunea cash-flow-ului şi, eventual, a spaţiului rămas neutilizat în urma disponibi­li­ză­ri­lor. Proprietarul are problema repo­zi­ţionării şi provocarea dată de apa­riţia sau creşterea gradului de neo­cu­pare”, a declarat Simona Manea, manager la Real Time.
Chiar dacă noile spaţii office îmbogăţesc oferta de pe acest segment, ritmul livră­ri­lor din primul semestru al anului cu­rent e mai redus decât cel din peri­oa­da similară a anului trecut. „În pri­­ma jumătate a anului au fost li­vraţi aproximativ 75.000 mp de spa­ţii de birouri, o diminuare cu 50% a su­prafeţei livrate în primele şase luni ale anului 2009″, a declarat Clau­dia Cetăţoiu, Consultant Office Agency, King Sturge.
Pe partea de în­chirieri însă, trimestrul unu stă mai bine decât primul trimestru al anului trecut. „Spaţiile de birouri închi­ria­te în trimestrul I însumează 52.000 mp, în creştere cu 60% faţă de aceeaşi pe­ri­oadă a anului trecut”, a­dau­gă consultantul de la King Sturge.
Spaţii mai mici sau chirii mai mici
Proprietarii noilor spaţii de bi­rouri sunt forţaţi să ofere un spaţiu cât mai uşor de modificat, cu chirii mai mici, pentru a atrage clienţii. Chiar şi aşa însă, „dintre clădirile care vor fi livrate în acest an, o parte au un grad de ocupare nesatisfă­că­tor.
Totuşi, clădirile de clasă A sunt căutate în continuare ca urmare a fa­cilităţilor oferite, în timp ce clădi­rile de clasă B sunt căutate în special pen­tru suprafeţele mici oferite şi chi­­riile reduse. Clădirile cu un bun ra­port calitate-preţ, cu o flexibilitate a îm­părţirii spaţiului şi cu locuri de parcare suficiente vor avea şi pe vii­tor chiriaşi”, a precizat Manea.
„Cam 75% din contractele semnate au fost pentru spaţii de birouri fi­na­li­zate sau într-un stadiu de construc­ţie a­vansat, cu o medie a cererii între 300 şi 1.200 mp”, precizează Cetă­­ţoiu. Sin­gurul factor care poate urca ni­ve­lul chiriilor este majorarea TVA-u­lui la 24%, atenţionează consultantul de la King Sturge. În această pe­ri­oadă însă, acest aspect se poate referi în special la contrac­tele deja semnate. O eventuală creş­tere a chiriilor dată de TVA nu e ex­clus să conducă la noi ne­gocieri în­tre proprietar şi chiriaş.
Relocări
Printre relocările importante ca suprafaţă se numără cea a Sanador, care a luat o suprafaţă de 11.700 mp în Piaţa Victoriei, în clădirea Cas­trum. La aceasta se adaugă Rompe­trol, care a luat cu chirie 9.300 mp în City Gate, după ce firma a avut bi­rourile în zece locuri diferite.
Tot în clădirea nou ridicată lângă Casa Presei a semnat şi Millennium Bank pentru o suprafaţă de 7.000 mp, re-nunţând la chiria din Iacob Felix 87. Tot acolo a fost relocată şi divizia de private banking a Millennium Bank din strada Pangratti.
În Pipera, tot pe o suprafaţă mare, Mic.ro Retail a închiriat 6.000 de metri pătraţi în Cu­bic Center. Pe o suprafaţă mai mică, dar în centru, s-a mutat Enel Ener­gie Muntenia. Aceasta a închi­riat 1.280 mp în clădirea Cascade Offices, în zona Victoriei.
Printre ul­ti­mele relocări anunţate şi intermediate de Colliers International este cea a firmei de audit şi consultanţă BDO Audit, care a luat 2.700 mp pe patru etaje în Victory Business Cen­ter, aproape de Piaţa Muncii. Com­pa­nia de audit a devenit astfel client-ancoră al Victory BC, birourile li­vra­te în acest an ocupând peste jumă­ta­te din suprafaţa totală de 5.500 mp a clădirii.
La acestea se adaugă con­trac­te pentru suprafeţe importante care urmează a expira în acest an şi care, în caz că se relochează, vor spori dinamica pe piaţa birourilor. „Prin­tre lucrurile pe care le pot re­marca pentru contractele din pri­ma jumătate a anului este acela că în ul­ti­mele trei luni s-au semnat contrac­te pentru zona de nord a Capitalei, da­torită nivelului scăzut al chiriei. Asta după ce în primul trimestru cam 70% din volumul tranzacţiilor a fost agreat pentru zona centrală”, a re­marcat consultantul King Sturge.
Proiecte suspendate
Dezvoltatorii care nu au reuşit să atragă suficienţi chiriaşi au ales să mai aştepte cu începerea lucrărilor la proiect sau, dacă sunt la partea de structură, l-au suspendat la stadiul respectiv, în aşteptarea unor vremuri mai bune.
Printre proiectele anunţate a se construi, dar care sunt încă la stadiul de teren gol împrejmuit cu gard se numără Anchor Down­town din zona Vitan, Neocity Business Center din Pipera, Orhi­deea Towers din Grozăveşti sau Avrig 7 Business Center din Obor.
La acestea se adaugă proiecte care sunt în stadiu de structură ridicată, dar care, pentru că nu au găsit chiriaşi su­ficienţi, au decis să suspende lucrările. Printre acestea se numără An­chor Plaza Metropol din zona bule­vardului Timişoara, Dorobanţi 81-85, Sky Tower din Aviaţiei.
Sursa: Saptamana Financiara